Петербургский девелопер Element готовит к запуску проект делюкс-класса в Тессинском переулке. Инсайдерский прайс — 1,3--1,4 млн руб./м². Средняя цена квартиры внутри Садового кольца, по данным Kalinka Group, — около 1,51 млн руб./м². Разница — от 7 до 14%. Для периметра Садового, где ценник ниже полутора миллионов за метр воспринимается рынком как нонсенс, это заявка, которую стоит разобрать по частям.

Element уже заходил в Москву с проектом «Новая, 11» в Басманном районе — и, по отзывам инсайдеров, «дал почувствовать вкус инвеста». Теперь компания целится глубже: внутрь Садового, в Таганский район, на участок с историей графа Тессина и фабричным прошлым. Главный вопрос: это реально дешевле рынка — или только выглядит так?

Рендер проекта «Тессинский V» — tessinsky5.ru

Новый игрок или уже проверенный бренд?

Element основан в 2021 году в Санкт-Петербурге. За компанией стоит Виталий Коробов, бывший руководитель ГК «Аквилон», и три совладельца — Андрей Скоблов, Дмитрий Андреев, Андрей Захаренков. Это не стартап без бэкграунда: команда пришла из крупного регионального девелопмента и принесла с собой опыт, процессы и амбиции.

В Петербурге Element реализовал пять проектов: «17/33 на Петровском острове», «1919», Shepilevskiy, «Bereg. Курортный» и «BASHNI ELEMENT» на Васильевском. Компания позиционирует свой стиль как «emo-tech» — сочетание технологий и эмоциональной архитектуры. Для петербургского рынка формула оказалась рабочей. Но московский покупатель элитки — другая аудитория, другие ожидания, другой уровень скепсиса к незнакомым брендам.

Первый московский проект — «Новая, 11» в Басманном районе — стартовал в декабре 2025 года. Клубный дом на 139 лотов, стоимость проекта 6,3 млрд руб., потолки до 5,7 м. Рыночная реакция была конкретной: «вышли с приятными ценами, дали почувствовать вкус инвеста инвесторам». Стратегия читается: заходить ниже рынка, собирать первую волну покупателей и конвертировать ценовой дисконт в репутацию.

Масштаб планов подкреплён финансовой базой. На ПМЭФ Element подписал соглашение с ПСБ на 100 млрд руб. проектного финансирования. Цели — 500 тыс. м² продаваемой площади в Москве, 360 тыс. м² в Петербурге. Это не разведка боем — это стратегия системного выхода на столичный рынок.

Для покупателя вывод такой: риск «неизвестного застройщика» здесь ниже, чем кажется на первый взгляд. Но московский трек-рекорд у Element ещё только формируется. По моей оценке, бренд девелопера пока не добавляет стоимости при перепродаже — и это один из факторов, объясняющих доступный прайс.

Таганка: второй по объёму рынок элитки — и первый по недооценённости

Таганский район устойчиво считается «самым дешёвым направлением» внутри Садового. Инсайдеры произносят это без всякой иронии. И именно этот статус создаёт одновременно дисконт-фактор и потенциал роста для тех, кто заходит сейчас.

Объективно район не слабый. По данным Savills, Таганский занимает 2-е место по объёму предложения высокобюджетного жилья в ЦАО — 15% рынка. На территории работают 7 станций метро на 6 ветках: «Китай-город», «Крестьянская Застава», «Марксистская», «Площадь Ильича», «Пролетарская», «Римская», «Таганская». По плотности покрытия метро Таганка опережает большинство соседей по центру.

Правда, конкретно для «Тессинского V» ситуация скромнее. Ближайшая станция — «Чкаловская», 1,1 км. Это 12--15 минут пешком. Для делюкс-класса, где покупатель чаще перемещается на автомобиле, фактор не катастрофический — рядом ТТК и Садовое кольцо, выезд за пару минут. Но для части аудитории это минус, и при перепродаже он будет давить на ликвидность. Говорить об этом нужно честно.

Окружение проекта работает в плюс: парк «Таганский» в пяти минутах, Сад им. Баумана, набережные Москвы-реки и Яузы. Театр на Таганке, 22 детских сада, около 25 школ, рестораны, вузы. Для повседневной жизни район укомплектован лучше, чем, к примеру, Остоженка, где за молоком нужно ехать на машине.

Тогда почему дешевле? Таганка не на «золотой миле», не рядом с Кремлём, не в зоне парадной статусности Пречистенки. Район перерождается из промышленного в жилой — а этот процесс воспринимается рынком как «ещё не модно». По моей оценке, Таганка даёт то, чего нет в Хамовниках или Пресне: историческую плотность без туристического трафика и реальную городскую инфраструктуру. Дисконт объясняется не слабостью локации, а тем, что она ещё не стала «модной». А именно это и создаёт инвестиционное окно.

Тессинский переулок, 5 — Таганский район, ЦАО — tessinsky5.ru

Четыре корпуса на гектаре: что предлагает сам проект

Адрес — Тессинский переулок, дом 5, Таганский район, ЦАО. Участок — около 1 га, на месте бывшей Красильно-отделочной фабрики No 2 начала XX века. Переулок хранит имя графа Андрея Тессина, чьё имение располагалось в этих местах. Промышленное прошлое постепенно уступает место делюкс-жилью — район перерождается.

За архитектуру отвечает бюро ЦЛП — «Цимайло, Ляшенко и Партнёры». Это одна из сильнейших архитектурных команд Москвы в элитном сегменте. Для понимания уровня: ЦЛП проектировало в том числе «Тессинский, 1» от Insigma — соседний проект в том же переулке. Привлечение бюро такого калибра — содержательный сигнал. Архитектурный бренд частично компенсирует неизвестность девелоперского.

Архитектурная концепция — бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнёры» — tessinsky5.ru

Проект включает 4 корпуса делюкс-класса. Концепция — просторные квартиры с высокими потолками и эксклюзивными планировками. Инфраструктура: подземный паркинг, системы безопасности, зоны отдыха, консьерж-сервис. Набор стандартный для делюкса — без сюрпризов, но и без провалов.

Концепция внутреннего двора — tessinsky5.ru

Концепция лобби — tessinsky5.ru

Подземный паркинг — tessinsky5.ru

Многое пока остаётся закрытым. Точное количество лотов, сроки сдачи, формат отделки, этажность корпусов — всё это Element не раскрывает. Рынок видел только буклет и отдельные планировки, появившиеся в феврале 2026 года. Инсайдеры отмечают, что качество буклета разочаровывает — по наблюдениям, тексты напоминают работу генеративного AI без редактуры. Для проекта делюкс-класса это странный маркетинговый выбор.

На стадии проектирования конкретики по самому продукту мало. Из объективных индикаторов качества — архитектурное бюро и адрес. ЦЛП как архитектор — это, пожалуй, самый сильный аргумент проекта на текущий момент.

1,3 млн/м² внутри Садового: разбираем ценовую логику

Три ориентира помогают понять, где именно стоит «Тессинский V» на ценовой карте.

Первый ориентир — средняя цена элитки по Москве: 2,07 млн руб./м², рост 30% за год. «Тессинский V» с его 1,3--1,4 млн — на 32--37% ниже. Звучит внушительно, но средняя по Москве включает Пресню, Хамовники и другие локации с принципиально другим ценообразованием.

Второй — средняя цена внутри Садового кольца: ~1,51 млн руб./м² (Kalinka Group). Здесь дисконт скромнее — 7--14%. И это уже более честное сравнение: тот же периметр, та же географическая привилегия.

Третий — прямой сосед. ЖК «Тессинский, 1» от Insigma (застройщик «Стрелецкая Слобода») торгуется по 1,11--1,61 млн руб./м². 66 квартир и 7 пентхаусов, площади от 50 до 458 м², потолки от 3,2 до 7,1 м, минимальный бюджет — 83,7 млн руб. Важно не путать: похожие названия, но совершенно разные застройщики. На нижней границе Insigma дешевле (1,11 против 1,3 млн), на верхней — дороже (1,61 против 1,4 млн). Element попадает в рыночный коридор локации — не демпингует, а ставит себя в нижнюю половину диапазона.

Для контекста: по всему Садовому кольцу диапазон цен — от 1,2 млн на «Бадаевском» до 4,1 млн на «Большой Дмитровке IX». Barkli Virgin House — 2,77 млн, Nicole — от 1,8 млн. «Тессинский V» попадает в нижнюю четверть.

Что объясняет доступный прайс? Четыре фактора. Региональный бренд: Element в Москве пока не знают, а покупатель элитки консервативен. Локация: Таганка дешевле Пресни и Хамовников на 20--40%. Метро: 1,1 км — не пешая доступность. И стратегия: Element заходит ценой, набирает базу покупателей и строит репутацию.

Важная оговорка: прайс — инсайдерский, официальных цен нет. На старте официальных продаж цены могут скорректироваться.

Итого: «дёшево» здесь не означает «выгодно без условий». Дисконт — не подарок, а компенсация за бренд-риск и неопределённость. Потенциал роста к котловану зависит от темпов стройки и ценовой дисциплины Element по мере роста готовности проекта.

Кто строит рядом и как это влияет на «Тессинский V»

Таганский переулок за ближайшие два-три года превратится в одну из точек концентрации элитных новостроек. Для капитализации локации это хорошо. Для конкуренции за конкретного покупателя — вызов.

Главный сосед — уже упомянутый «Тессинский, 1» от Insigma. Прямой конкурент по географии, сопоставимый по прайсу. У Insigma — репутация московского застройщика и более широкий диапазон форматов (квартиры от 50 м², пентхаусы до 458 м² с потолками 7,1 м). У Element — агрессивная цена входа и архитектура от того же бюро ЦЛП.

Дальше — The Mostman: фасады из юрского мрамора с медью, 8 особняков по 7--9 этажей, архитектор Вадим Греков. Позиционирование — заметно выше, и по цене, и по амбициям. «Дом NV/9» — премиальный проект в районе Воронцовской слободы. ГК «Развитие» готовит к старту «Обуха, 3» и «Аристарховский, 6». Прорабатывается проект на участке «Серебряническая, 11». Активность в районе растёт.

При этом свободных участков под застройку в Таганском районе почти не осталось. Это ключевой структурный фактор: текущий всплеск девелоперской активности — скорее финальная волна, чем начало длинного конвейера. Ограниченное предложение в перспективе поддержит цены.

Для Element конкурентная среда означает конкретную задачу: либо удерживать ценовую привлекательность на фоне соседей, либо убедительно обосновать архитектурное и концептуальное отличие. Пока единственный козырь — прайс. С появлением деталей проекта (планировки, отделка, инженерия) картина может измениться — в любую сторону.

Рыночный контекст работает в пользу локации. Таганка начинает своё «переоткрытие» как элитный адрес — накопление новых проектов поднимает ценовой потолок района. Покупатели, которые два-три года назад не рассматривали Таганку для делюкса, сегодня видят здесь пять-шесть проектов и начинают менять отношение. Это классический сценарий формирования нового элитного кластера.

Покупать сейчас или ждать: сценарный анализ

Проект на стадии проектирования — максимальный потенциал роста при максимальной неопределённости. Три сценария помогут соотнести ожидания с реальностью. Все оценки ниже — мнение аналитика, не гарантия результата.

Оптимистичный сценарий. Element выдерживает ценовую дисциплину «Новой, 11» — входит доступно, наращивает цену по мере стройки. Таганка продолжает «переоткрываться» как элитный адрес, ценовой потолок района растёт вместе с накоплением проектов. Расчётный рост цены к сдаче: +25--35% к стартовому прайсу. Арендная доходность элитных квартир в Москве — 7--9% годовых (по рыночным данным), что добавляет привлекательности для рантье. При бюджете лота около 130 млн руб. (100 м² по 1,3 млн) годовой арендный поток может составить 9--12 млн руб.

Базовый сценарий. Цена на старте официальных продаж окажется ближе к 1,4--1,5 млн/м². Рост по мере готовности — в пределах +15--20%. Таганка остаётся стабильной, но не превращается в новое «модное направление». Макроэкономика (высокая ставка ЦБ, ограничения ипотеки) сдерживает динамику рынка. Доходность покроет инфляцию с небольшим плюсом, но без экстра-прибыли.

Пессимистичный сценарий. Высокая ключевая ставка ЦБ давит на спрос в сегменте дорогого жилья. Element делает паузу по срокам, конкуренция в локации нарастает, проекты ГК «Развитие» и Insigma оттягивают покупателя. Стагнация или рост в пределах 0--5%. Для инвестора — потеря альтернативной доходности: деньги на депозите при текущих ставках принесли бы больше.

Для справки: средний бюджет лота на вторичном рынке элитки — 259 млн руб. (+4% год к году). Вход по 130 млн — вдвое ниже средней вторички. Это аргумент и для инвестора, и для резидента.

Для кого проект подходит: покупатель «для себя» с горизонтом 3--5 лет; инвестор с опытом работы на котловане и готовностью к неопределённости; семья, ищущая историческую Москву с инфраструктурой делюкса.

Для кого не подходит: тем, кто ищет немедленный въезд; покупателям без буфера на коррекцию прайса; тем, для кого пешая доступность метро — обязательное условие.

Итог: что означает «Тессинский V» для рынка и для покупателя

«Тессинский V» — проверка на прочность: может ли петербургский девелопер с хорошей региональной репутацией предложить московскому рынку делюкс внутри Садового кольца по цене ниже психологического барьера — и при этом не потерять в качестве.

Прайс 1,3--1,4 млн/м² — не демпинг. Это рыночная точка входа для Таганки, объяснимая статусом бренда и характером локации. ЦЛП как архитектор и ПСБ как финансовый партнёр — содержательные сигналы серьёзности намерений. Но главный вопрос остаётся открытым до официального старта продаж: удержит ли Element заявленный ценовой уровень?

Три вещи, за которыми стоит следить. Первое — официальный прайс-лист с детализацией по лотам: именно он покажет, совпадёт ли реальность с инсайдами. Второе — раскрытие деталей проекта: количество квартир, сроки сдачи, формат отделки. Третье — ход продаж «Новой, 11» в Басманном районе: первый индикатор того, как московский рынок принимает Element.

Рынок элитки внутри Садового сжимается из-за дефицита участков. Проекты с ценником ниже 1,5 млн/м² в этом периметре — редкость, и со временем их станет ещё меньше. «Тессинский V» — один из последних шансов войти внутрь кольца по доступной для делюкса цене. Но дисконт всегда имеет причину. И прежде чем принимать решение, стоит убедиться, что вы покупаете инвестиционный потенциал локации — а не берёте на себя репутационный риск молодого бренда.

Дисклеймер. Материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Приведённые сценарии доходности основаны на текущих рыночных данных и отражают мнение аналитика — они могут не реализоваться. Инвестиции в недвижимость на стадии проектирования несут риски срыва сроков и изменения параметров проекта. Решение о покупке принимается покупателем самостоятельно.

Мета-описание: Обзор ЖК «Тессинский V» от Element: прайс 1,3--1,4 млн руб./м² при средней по рынку 1,51 млн. Анализ локации, конкурентов и инвест-потенциала.