97 этажей на «Камушках». 249 метров у метро «Международная». Национальный центр с открытием в 2029 году на месте бывшего Экспоцентра. Москва-Сити не достроен, он перешёл в новую фазу: свободных участков почти не осталось, поэтому каждый новый проект строится выше и плотнее предыдущего.
Деловой центр перестаёт быть офисным кластером. Проекты 2026 года это апартаменты, гостиницы и многофункциональные комплексы, а не башни под аренду. Причина проста: земли внутри ММДЦ почти нет, и девелоперы выходят на прилегающие территории «Большого Сити», где логика застройки уже другая.
На чём стоит текущая стройка
Москва занимает второе место в мире по стоимости аренды офисов после Лондона (Nikoliers, 2025). Аренда класса А в 2025 году выросла примерно на 27% (CORE.XP). Ввод офисов по Москве в 2025-м составил около 704 тыс. м², максимум за 11 лет.
Три цифры складываются в один вывод. Спрос на качественные площади не остыл даже при ключевой ставке ЦБ 14,25% на июль 2026 года. Но высокая стоимость денег объясняет, почему новые проекты в Сити смещаются в жильё и апартаменты: девелоперу нужен быстрый оборот капитала, а не долгий цикл окупаемости офисной башни.
Чем живёт стройка делового центра сейчас
Активная фаза идёт не внутри исторического контура ММДЦ, а по его границам и в соседних локациях: «Камушки», Пресненская набережная, территория у метро «Международная». Последние доступные лоты в самом Сити давно распроданы, и девелоперы уходят на периметр.
Смена фокуса заметна по составу анонсированных проектов. Из четырёх крупных строек 2026 года только одна (башня Sezar Group) относится к чисто деловому формату с торговой галереей. Остальные это жильё премиум-класса, многофункциональный комплекс с жилой составляющей и общественно-культурный объект федерального значения. Баланс сдвигается от офисов к смешанной и жилой функции, хотя точную долю каждого сегмента по открытым источникам оценить нельзя.
Четыре проекта, которые определяют облик Сити
«Сити-2» на «Камушках»: 97 этажей от «Страны Девелопмент»
11 февраля 2026 года дан официальный старт строительству многофункционального комплекса на территории «Камушки», это часть проекта «Сити-2». Высота здания заявлена в 97 этажей. Разрешительную документацию оформил Мосгосстройнадзор, застройщик, ГК «Страна Девелопмент».
Комплекс совмещает жилую, общественно-деловую и коммерческую функции в одном объёме. Для рынка это значимый прецедент: башня такой высоты с жилой составляющей ещё не строилась рядом с историческим контуром Сити. Инвестиционная оценка на этой стадии условна: проект только вышел из земли, горизонт до сдачи не объявлен, риск строительной готовности максимальный. Потенциал роста цены на ранней стадии для такого масштаба обычно выше среднего, но это экспертная оценка, а не гарантия.
Aurus Residences: две башни до 395 метров
В том же районе «Сити-2» «Страна Девелопмент» развивает жилой проект Aurus Residences: две башни высотой до 395 метров, до 96 этажей. Это один из самых высоких жилых проектов, заявленных в московском регионе на сегодня.
Проект конкурирует с существующими жилыми башнями Сити по высотности, но выигрывает за счёт более свежей концепции и гибких планировок, поскольку строится вне стеснённых условий исторического контура. Риски типичны для стройки на котловане: сроки сдачи и итоговая цена метра будут зависеть от динамики ставки ЦБ и доступности проектного финансирования.
Башня Sezar Group: 249 метров у метро «Международная»
Москомархитектура согласовала архитектурно-градостроительное решение делового комплекса высотой почти 249 метров, 52 этажа. Подземный паркинг рассчитан на семь уровней и 475 машино-мест. Фасад решён волнообразным остеклением, вдохновлённым японским оригами.
Локация выигрышная: рядом станции метро «Международная», «Выставочная», «Деловой центр» и МЦД «Тестовская». Проект получает транспортную доступность на уровне лучших объектов исторического Сити без ограничений плотной застройки. Внутри предусмотрены торговая галерея и кафе, значит застройщик делает ставку на арендаторов, которым важна сервисная инфраструктура рядом. Для делового формата это самый понятный по механике проект из четырёх: классическая офисная башня с коммерческим первым этажом. Риск здесь ниже, чем у жилых высоток, но и потенциал роста аренды ограничен насыщенностью офисного рынка в этой части города.
Национальный центр «Россия»: не бизнес-объект, но фактор всей локации
26 марта 2026 года дан старт строительству Национального центра «Россия» на территории бывшего Экспоцентра, на Пресненской набережной. Открытие запланировано на 2029 год. Проект официально обозначен как ключевой для развития локации «Большой Сити», включая район Филёвский Парк.
Это не коммерческий объект, и инвестиционную доходность здесь считать некорректно. Но для соседних жилых и офисных проектов появление центра федерального значения на границе делового квартала повышает внимание к локации, а значит становится потенциальным драйвером спроса в горизонте ближайших трёх-четырёх лет.
| Проект | Тип | Этажность / высота | Срок / статус | Застройщик |
|---|---|---|---|---|
| «Сити-2», Камушки | Многофункциональный (жильё + деловая функция) | 97 этажей | Старт стройки: февраль 2026 | ГК «Страна Девелопмент» |
| Aurus Residences | Жильё премиум-класса | до 96 этажей, до 395 м | В стройке, срок не объявлен | ГК «Страна Девелопмент» |
| Башня на 1-м Красногвардейском проезде | Деловой комплекс | 52 этажа, 249 м | Проект согласован Москомархитектурой | Sezar Group |
| Национальный центр «Россия» | Общественно-культурный | Не применимо | Открытие в 2029 году | Гос. проект |
Четыре проекта, две логики. Первая: наращивание высотности и плотности там, где земля ещё доступна, будь то «Камушки» или участки у набережной. Вторая: смена приоритета с офисной функции на жильё и общественные пространства, потому что окупаемость апартаментов сегодня понятнее девелоперу, чем окупаемость офисного метра при дорогом проектном финансировании.
Цены и ипотека: почему льготные программы почти не работают на Сити
Открытых данных о средней цене метра в новых проектах ММДЦ на середину 2026 года по проверенным источникам нет, и цифру без подтверждения я не приведу. Но экономику покупки видно через доступные инструменты финансирования, и здесь картина однозначная.
Рыночные ставки по ипотеке сейчас в диапазоне 16-20% годовых. При стоимости лота в премиальном сегменте Сити ипотечная схема невыгодна инвестору, ориентированному на возврат капитала, и куда реалистичнее для конечного пользователя с крупным первоначальным взносом.
Семейная ипотека под 6% годовых с лимитом льготной части кредита 12 млн ₽ для Москвы теоретически применима, но на практике покрывает лишь малую долю стоимости лота в проектах уровня Aurus Residences или башни Sezar Group. Остаток сверх лимита банк выдаёт по рыночной ставке, поэтому комбинированная схема не даёт ожидаемого эффекта. Профиль покупателя в Сити это, как правило, собственники бизнеса и инвесторы с собственным капиталом, а не ипотечные заёмщики массового сегмента. Это особенность локации, а не оценочное суждение.
Транспорт и инфраструктура вокруг новых башен
Башня Sezar Group уже обеспечена транспортным узлом высокого уровня: станции метро «Международная», «Выставочная», «Деловой центр» и МЦД «Тестовская» в шаговой близости. Это снижает инфраструктурный риск для делового формата: арендаторам не нужно ждать открытия новых линий.
Для «Сити-2» на «Камушках» и Aurus Residences ситуация иная. Район выходит за пределы сложившейся транспортной инфраструктуры исторического ММДЦ, и качество пешеходных связей с ядром Сити открытыми источниками пока не подтверждено. Этот фактор стоит уточнять по мере стройки, а не закладывать в оценку заранее.
Национальный центр «Россия» по проекту становится частью развития всей локации «Большой Сити», включая Филёвский Парк. Но конкретные инфраструктурные объекты вокруг него (мосты, набережные, входы в метро) на июль 2026 года в доступных материалах не детализированы.
Что дальше: сценарий до 2028-2029 года
По объявленным срокам 2029 год станет вехой для всей локации: тогда должен открыться Национальный центр «Россия». К этому моменту логично ожидать завершения хотя бы части работ по «Сити-2» и Aurus Residences, хотя точных дат сдачи застройщик пока не раскрывал.
Ключевой риск сценария не строительный, а макроэкономический. Ставка ЦБ 14,25% и рыночная ипотека 16-20% делают проектное финансирование дорогим, и любой из четырёх проектов может столкнуться со сдвигом сроков, если стоимость денег останется высокой дольше ожидаемого. Второй риск: насыщение офисного рынка. Ввод 704 тыс. м² офисов в 2025 году, рекорд за 11 лет, означает, что новая башня Sezar Group выходит на рынок с растущим предложением.
Это сценарий, а не прогноз с гарантией. Динамика ставки, доступность проектного финансирования и темпы согласований в Мосгосстройнадзоре способны сдвинуть любую из этих дат в обе стороны.
Москва-Сити входит в фазу, где место точечных офисных башен занимают крупные многофункциональные проекты с жильём и общественными функциями. Для покупателя это больше выбора форматов, но и больше неопределённости на ранних стадиях стройки. Перед решением по конкретному лоту запрашивайте у застройщика актуальный график строительной готовности и уточняйте условия ипотечных программ напрямую: публичные данные по срокам и ценам в описанных проектах на середину 2026 года остаются неполными.