---
Объект: ЖК Ever (Эвер)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Застройщик | TEKTA GROUP |
| Адрес | ул. Архитектора Власова, 71, Москва |
| Район | Обручевский, ЮЗАО |
| Метро | Калужская / Воронцовская — 11 мин пешком |
| Класс | Бизнес |
| Архитектура | GAFA Architects — глазурованный кирпич, 3 башни по 34 этажа |
| Потолки | 3.0+ м, верхние этажи — до 3.85 м |
| Статус | Сдан, рейтинг ЦИАН 4.6 (80 отзывов) |
---
Рынок: что сейчас на ЦИАН
Квартиры от застройщика TEKTA GROUP — 64 лота
| Тип | Лотов | Площадь | Цена | ₽/м² avg |
|---|---|---|---|---|
| 1-комн. | 3 | 30 м² | 22.98–23.42 млн | 773 000 |
| 2-комн. | 18 | 41–76 м² | 29.56–50.19 млн | 712 000 |
| 3-комн. | 24 | 60–98 м² | 39.46–71.95 млн | 685 000 |
| 4-комн. | 17 | 83–102 м² | 50.66–63.56 млн | 618 000 |
| 5-комн. | 2 | 119 м² | 73.22–73.32 млн | 616 000 |
Вторичный рынок / переуступки — 61 лот
| Тип | Лотов | Цена | ₽/м² avg |
|---|---|---|---|
| Студия | 2 | 17.9–18.0 млн | 590 000 |
| 1-комн. | 5 | 19.5–29.0 млн | 577 000 |
| 2-комн. | 14 | 24.5–56.0 млн | 596 000 |
| 3-комн. | 8 | 34.0–52.8 млн | 537 000 |
| 4-комн. | 7 | 40.0–69.0 млн | 527 000 |
| 5-комн. | 4 | 79.5–90.0 млн | 582 000 |
---
Что нужно этой семье
Сын 10 + дочь 8 — разнополые. Через 5–7 лет оба подростки. Минимум:
- Мастер-спальня: 18–22 м²
- Комната сына: от 14 м²
- Комната дочери: от 14 м²
- Кухня-гостиная: от 25 м²
Минимальный комфортный метраж: 100–110 м². Оптимальный этаж: 10–25.
---
4-комнатные от застройщика — все 17 лотов
| Площадь | Этаж | Цена | ₽/м² | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| 82.9 м² | 30/34 | 51.3 млн | 619 000 | тесновато |
| 84.6 м² | 29/34 | 57.5 млн | 680 000 | |
| 84.7 м² | 16/34 | 54.6 млн | 645 000 | |
| 84.8 м² | 11/34 | 53.9 млн | 636 000 | |
| 84.9 м² | 24/34 | 57.2 млн | 673 000 | |
| 84.9 м² | 22/34 | 57.0 млн | 671 000 | |
| 85.0 м² | 27/34 | 57.6 млн | 677 000 | |
| 95.3 м² | 24/34 | 50.7 млн | 532 000 | ⚡ лучшая цена/м² |
| 95.3 м² | 16/34 | 58.0 млн | 609 000 | |
| 96.1 м² | 21/34 | 54.6 млн | 568 000 | хороший баланс |
| 98.0 м² | 20/34 | 59.6 млн | 608 000 | |
| 98.2 м² | 24/34 | 59.1 млн | 602 000 | |
| 98.2 м² | 5/34 | 63.6 млн | 647 000 | низкий этаж |
| 100.0 м² | 4/34 | 56.0 млн | 560 000 | низкий этаж |
| 102.2 м² | 15/34 | 61.3 млн | 600 000 | аналог Варианта А |
| 102.3 м² | 11/34 | 60.7 млн | 593 000 | |
| 102.4 м² | 4/34 | 60.6 млн | 592 000 | низкий этаж |
---
Три рекомендованных варианта
⚡ Вариант А — «Аномальная цена. Проверить срочно»
103 м² / 15 этаж / 40 млн / 388 000 ₽/м² — вторичный рынокЗастройщик продаёт аналог (102.2 м² / 15 этаж) за 61.3 млн.
Разница — 21.3 млн рублей при практически одинаковых параметрах.
Что известно:
- Свободная продажа, нет обременений по данным ЦИАН
- На рынке с 13.02.2026, цена ни разу не менялась
- Без отделки (28 фото: черновое состояние + фасады, планировки нет)
- Агент: Upright Estate, +7 916 218-27-58
Вероятная причина цены: куплено на котловане 2021–2022 по ~280–320 тыс./м², продаётся без ремонта с минимальной прибылью. Реальная стоимость входа с ремонтом business-класса: ~50 млн.
Риск: нет планировки в объявлении — запросить у агента до просмотра. Ремонт +6–12 мес до заселения.
---
✅ Вариант Б — «Лучшее от застройщика»
95.3 м² / 24 этаж / 50.7 млн / 532 000 ₽/м² — TEKTA GROUPЛучшая цена/м² в линейке 4-комн. от застройщика. Этаж 24 — хороший вид. Рассрочка 0% с ПВ 20%.
Минус: 95.3 м² немного тесновато, но рабочий вариант для семьи на 8–10 лет.
---
🏆 Вариант В — «Оптимальный от застройщика»
96.1 м² / 21 этаж / 54.6 млн / 568 000 ₽/м² — TEKTA GROUPНа 4 млн дороже Б, но чуть лучший баланс этажа и метража. Прямая сделка с застройщиком — минимум рисков.
---
Сравнительная таблица вариантов
| Вариант А | Вариант Б | Вариант В | |
|---|---|---|---|
| Площадь | 103 м² | 95.3 м² | 96.1 м² |
| Этаж | 15/34 | 24/34 | 21/34 |
| Цена | 40 млн | 50.7 млн | 54.6 млн |
| ₽/м² | 388 000 | 532 000 | 568 000 |
| Продавец | Вторичка | Застройщик | Застройщик |
| Аналог от застр. | 61.3 млн | — | — |
| Экономия vs застр. | −21.3 млн | — | — |
| Отделка | ⚠️ без отделки | ✓ включена | ✓ включена |
| Реальная стоимость | ~50 млн (+ремонт) | 50.7 млн | 54.6 млн |
| Спален | н/д (запросить план) | ⛔ только 2 (11.2 м² — прихожая) | ⛔ только 2 (9.7 м² — прихожая) |
| Детская 2 | н/д | нет | нет |
| Комфорт сейчас | требует уточнения | ⛔ нет места 2-му ребёнку | ⛔ нет места 2-му ребёнку |
| Комфорт через 7 лет | зависит от плана | ⛔ нет места 2-му ребёнку | ⛔ нет места 2-му ребёнку |
| Риск | нет плана + ремонт | нет 3-й спальни вообще | нет 3-й спальни вообще |
---
Как читать эти цифры: главное для семьи
Почему Вариант А не 40 млн, а ~50 млн
Когда видишь 40 млн при аналоге от застройщика за 61.3 млн — первая реакция: «берём немедленно». Разрыв в 21 млн слишком большой, чтобы быть случайностью. Но важно понять, из чего он складывается.
Квартира продаётся без отделки. Все 28 фотографий в объявлении — голый бетон, проложенные трубы, кирпичные перегородки. Это не дефект, это условие сделки. Покупатель получает «коробку» и сам делает ремонт. В бизнес-классе ремонт 103 м² — это от 8 до 15 млн рублей (зависит от материалов и подрядчика). Плюс 6–12 месяцев, пока семья живёт где-то ещё.
Итог: 40 млн квартира + 10 млн ремонт = ~50 млн вход. Это уже сопоставимо с Вариантом Б (50.7 млн, с готовым ремонтом, заезд сразу).
Разрыв 21 млн объясняется так:
- ~10 млн — стоимость чистового ремонта (которого нет)
- ~8–10 млн — прибыль продавца (купил в 2021–2022 на котловане по ~300 тыс./м², продаёт без ремонта)
- ~1–3 млн — дисконт за нестандартность лота (нет планировки, нет отделки — меньше покупателей)
Это не мошенничество и не ловушка — просто другой продукт. Вопрос в том, даёт ли этот продукт преимущество именно для вашей семьи.
Почему при одинаковой цене Вариант А всё равно лучше
При реальной стоимости ~50 млн сравниваем три варианта:
| Вариант А (~50 млн) | Вариант Б (50.7 млн) | |
|---|---|---|
| Метраж | 103 м² | 95.3 м² |
| Лишние квадраты | +7.7 м² | — |
| Спальни | 3 (проектируются под семью) | ⛔ только 2 (11.2 м² — прихожая, не комната) |
| Заезд | через 6–12 мес (ремонт) | сразу |
Вариант Б при всей привлекательности цены не решает задачу: второй детской нет вообще. Вариант А при правильной свободной планировке даёт возможность сделать 3 полноценные спальни.
Почему Вариант В тоже 2-спальный — та же схема, что Б
Вариант В — зеркальная история Варианта Б. В правом верхнем углу плана — 9.7 м² с входной дверью из лифтового холла. Это прихожая/вестибюль, не жилая комната. ЦИАН маркетингово считает её «комнатой» и называет квартиру «4-комнатной».
По факту план В: мастер-спальня 19.8 м² + спальня 15.9 м² + прихожая 9.7 м² + гостиная 17.3 м² + кухня-столовая 20.7 м². Спален — две.
Что значит «Б и В — оба 2-спальных»:- Семье нужны 3 спальни (мастер + 2 детские)
- Оба варианта от застройщика не решают задачу принципиально
- Маркетинговое «4-комнатная» в обоих случаях считает вестибюль с входной дверью
- Разница между Б и В: гостиная 23.3 vs 38 м², цена +3.9 млн — но не количество спален
Что это означает на практике: три сценария
Сценарий 1 (лучший): Звоните в Upright Estate, запрашиваете план этажа. Планировка оказывается рабочей — несущих стен между будущими детскими нет, санузел примыкает. Документы чистые. Берёте: 40 млн + ремонт 10 млн = 50 млн, въезжаете через год с квартирой под семью. Сценарий 2 (нормальный): Планировка неудобная или документы вызывают вопросы. Берёте Вариант Б — 50.7 млн, этаж 24, рассрочка от застройщика, заезд сразу. Принимаете как данность, что квартира 2-спальная: один ребёнок живёт в гостиной (отгородить нишу) или дети временно в одной комнате. Через 8–10 лет, когда подрастут и разъедутся — это перестанет быть проблемой. Сценарий 3 (если не прошли А и Б, рассматриваете В): Вариант В — это Вариант Б, но с гостиной 38 м² вместо 23.3 м² и этажом 21 вместо 24. Спален тоже 2. Переплата 3.9 млн за большую гостиную — разумно, если семья много времени проводит вместе и для вас важно общее пространство. Второй детской всё равно нет.---
Анализ планировок
Вариант А — планировка не раскрыта, квартира без отделки
Из 28 фотографий в объявлении: интерьеры в черновом состоянии + фасады. Ни одной планировки. Квартира продаётся без отделки (white box / черновой ремонт).
Что это меняет в расчётах:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры | 40.0 млн |
| Ремонт business-класса (~100 тыс./м²) | ~10 млн |
| Реальная стоимость входа | ~50 млн |
| Срок до заселения | +6–12 мес |
Ценовой разрыв с застройщиком (21.3 млн) частично объясняется именно отделкой: квартира с чистовым ремонтом от TEKTA стоит 61.3 млн, без ремонта — 40 млн. Разница ~21 млн — это цена ремонта (10 млн) + чужая прибыль (10 млн) + дисконт за скорость сделки. Логика сходится.
Плюс: свободная планировка — можно разбить зоны именно под нужды семьи. Комнаты проектируются с нуля. Минус: нет данных о планировке до звонка агенту. Обязательно запросить план до просмотра.---
Вариант Б — 95.3 м², 24 этаж: только 2 спальни
Корпус 4, потолки 3.15 м. Планировка от застройщика.
| Зона | Площадь | Оценка |
|---|---|---|
| Мастер-спальня | 19.6 м² | ✓ комфортно |
| Детская | 14.1 м² | ✓ нормально |
| Прихожая/вестибюль | 11.2 м² | ⚠️ это вход с улицы, не комната |
| Кухня-гостиная | 23.3 м² | ✓ хорошо |
| Санузел 1 | 5.4 м² | ✓ полноценный |
| Санузел 2 | 5.4 м² | ✓ полноценный |
| Гардероб | 2.7 м² | — |
| Холл (внутренний) | 3.3 м² | — |
| Балкон | 6.3 м² | ✓ |
| Кладовая | 4.9 м² | ✓ |
Для семьи с двумя разнополыми детьми нужны 3 спальни (мастер + 2 детские). Вариант Б этого не обеспечивает. Один ребёнок окажется в гостиной или придётся городить перегородку в кухне-гостиной 23.3 м².
---
Вариант В — 96.1 м², 21 этаж: ⛔ тоже только 2 спальни
Корпус 4, потолки 3.15 м. Планировка от застройщика.
| Зона | Площадь | Назначение |
|---|---|---|
| Прихожая/вестибюль | 9.7 м² | вход снаружи из лифтового холла — не жилая комната |
| Холл внутренний | 5.1 м² | коридор между зонами |
| Мастер-спальня | 19.8 м² | ✓ комфортно |
| Спальня 2 | 15.9 м² | ✓ хорошо |
| Гостиная | 17.3 м² | ✓ |
| Кухня-столовая | 20.7 м² | ✓ open plan |
| Санузел 1 | 4.6 м² | ✓ ванная |
| Санузел 2 | 3.0 м² | туалет |
В квартире только 2 отдельные спальни: мастер 19.8 м² и детская 15.9 м². Гостиная-кухня — единое открытое пространство 38 м² (17.3 гостиная + 20.7 кухня-столовая).
Вариант В и Вариант Б — функционально одинаковые по количеству спален. Разница: В дороже на 3.9 млн, этаж 21 vs 24, гостиная чуть больше (38 vs 23.3 м²).
---
Сводная оценка планировок
| Вариант А | Вариант Б | Вариант В | |
|---|---|---|---|
| Мастер-спальня | н/д | 19.6 м² ✓ | 19.8 м² ✓ |
| Детская 1 | н/д | 14.1 м² ✓ | 15.9 м² ✓ |
| Детская 2 | н/д (запросить) | ⛔ нет (11.2 м² — прихожая, вход снаружи) | ⛔ нет (9.7 м² — прихожая, вход снаружи) |
| Прихожая / вход | н/д | 11.2 м² (вход снаружи) | 9.7 м² (вход снаружи) |
| Кухня-гостиная | н/д | 23.3 м² | 17.3 + 20.7 = 38 м² |
| Санузлов | н/д | 2 × 5.4 м² | 4.6 + 3.0 м² |
| Отделка | ⚠️ Нет (+~10 млн) | ✓ Включена | ✓ Включена |
| Реальная стоимость | ~50 млн | 50.7 млн | 54.6 млн |
| Реальных спален | н/д (запросить план) | ⛔ 2 спальни | ⛔ 2 спальни |
| Пригодность для семьи | зависит от плана | ⛔ нет 3-й спальни | ⛔ нет 3-й спальни |
---
Финансовый блок
Вариант А — вторичка без отделки (40 млн + ремонт ~10 млн = ~50 млн итого):- Ипотека на квартиру: ПВ 30% = 12 млн, кредит 28 млн, 20 лет
- Ставка 17% → ~408 000 ₽/мес (+ ремонт отдельно)
- Ставка 12% (рефи) → ~308 000 ₽/мес
- Рассрочка 0% от застройщика → от 120 000 ₽/мес
- Ипотека 17%, кредит 40.6 млн → ~591 000 ₽/мес
- Ставка 17% → ~556 000 ₽/мес
- Ставка 12% (рефи) → ~420 000 ₽/мес
Инфраструктура для семьи с детьми
- Закрытый двор 6 000 м², детская зона в стиле Исаму Ногучи
- Центр «Меридиан» — кружки и секции рядом
- Воронцовский парк — 15 мин пешком
- World Class + бассейн рядом
- СКУД с биометрией, видеонаблюдение 24/7, ограждение 2 м
Резюме и чеклист
Рекомендация: начать с Варианта А, но с новым пониманием.Квартира без отделки — не недостаток, а возможность. Реальная стоимость входа: ~50 млн (40 + ремонт). Это примерно столько же, сколько Вариант Б, но при этом:
- Метраж 103 м² vs 95.3 м² — +7.7 м², которые можно распределить в детские
- Свободная планировка позволяет сделать 3 отдельные спальни (чего нет ни у Б, ни у В)
- Этаж 15 — нижние средние этажи, без экстремального вида, но и без доплаты за высоту
Если документы чистые и под ремонт есть запас — это лучший сценарий для семьи через 7 лет.
Если Вариант А не пройдёт проверку — Вариант Б (50.7 млн, 24 этаж). Принимать как данность: в квартире 2 спальни, один ребёнок будет жить в гостиной или нужна перегородка. Временное решение на 5–7 лет.
Вариант В (54.6 млн): подтверждённо 2 спальни — как Б. Единственный аргумент за В — гостиная 38 м² вместо 23.3 м². Если для семьи важен большой общий зал, переплата 3.9 млн оправдана. Если нет — Вариант Б лучше по цене.
Чеклист:- [ ] Позвонить Upright Estate +7 916 218-27-58 → запросить план этажа первым делом
- [ ] Уточнить: какая планировка, есть ли несущие стены между будущими детскими, где санузлы
- [ ] Взять выписку ЕГРН, историю сделки (куплено на котловане — когда, за сколько)
- [ ] Посмотреть квартиру вживую — оценить состояние коммуникаций, потолки (3.0+ м?)
- [ ] Получить смету ремонта под business-класс (2–3 подрядчика)
- [ ] Параллельно посмотреть шоурум застройщика: Вариант Б (95.3 м², 24 эт., 50.7 млн) или Вариант В (96.1 м², 21 эт., 54.6 млн) — оба 2-спальные, выбрать если А не прошёл; В даёт гостиную 38 м² вместо 23.3 м² в Б, но на 3.9 млн дороже